09.01.2014 18:45

Оформление прав собственности на недвижимость Черногории нерезидентами страны

Оцените материал
(0 голосов)

Оформление прав собственности на недвижимость Черногории нерезидентами страныПроцедура покупки жилой и коммерческой недвижимости в Черногории (если она находится в частной собственности) осуществляется на основании Закона «О недвижимости и об иностранных инвестициях», который позволяет иностранным юридическим лицам покупать и регистрировать на себя землю, дом, квартиру или рабочие помещения только после предъявления подтверждения от Министерства финансов о том, что купленная недвижимость необходима для успешной деятельности иностранной фирмы на территории Черногории. Иными словами, купленная таким образом недвижимость служит как бы основой «прописки» и функционирования иностранной фирмы в Черногории.

Напротив фирмам, зарегистрированным в Черногории, такое подтверждение не нужно. Правило это распространяется и на фирмы-резиденты, учредителями которых являются иностранные граждане. Таким образом, действующий Закон разрешает покупку и регистрацию всех видов жилой и коммерческой недвижимости юридическим лицам (как резидентам, так и не резидентам при соблюдении вышеупомянутых условий).

Что же касается физических лиц-нерезидентов, то Административный Суд Черногории принял решение о том, что «иностранное физическое лицо, которое не является экономически активным в Черногории, не может владеть землей в Черногории». Таким образом, иностранные граждане могут покупать (без открытия и регистрации фирмы в Черногории) апартаменты (квартиры), а вот для покупки дома (ведь его покупка предполагает и покупку земли, на которой он находится), а, тем более, земельного участка(ов) регистрация фирмы-резидента обязательна.

Зарегистрированная фирма-резидент, в собственности которой находятся приобретенные земельные участки, свободно осуществляет инвестиции в строительство и продает законченные объекты.

Перед тем как непосредственно приступить к покупке недвижимости в Черногории, потенциальному покупателю нужно определиться – какова цель покупка? Если строительство (для себя или для продажи готового объекта), то необходимо учесть несколько моментов, напрямую касающихся безопасности и надежности вложения капитала. Итак:

1. Строительные работы могут проводиться только на «урбанизированном» участке земли. «Урбанизация» участка заключается во включении его в Детальный Урбанистический План (далее по тексту - ДУП) как участка, предназначенного под строительство. Основные характеристики объекта, который может находиться на том или ином участке, также определяются ДУПом. К таким характеристикам относятся: тип объекта недвижимости, максимальная площадь, этажность и т.д. – эти данные обязательно должны быть учтены архитектором при разработке проектов.

2. Покупка участка вне зоны ДУПа, а также строительство на таком участке крайне опасны с точки зрения инвестиций, как и строительство на участке в зоне ДУПа объекта непредусмотренного ДУПом, что категорически запрещено и пресекается инспекцией.

3. Таким образом, на данный момент все земельные участки Черногории занесены в единый кадастр, но не во всех регионах принят ДУП.

Поэтому участки земли, выставляемые на продажу, можно разделить на три категории:

Урбанизированные участки.

Строительство на таких участках можно проводить после оформления документов на нового владельца, согласования проекта и оплаты всех сборов. При покупке такого участка заранее известно о характеристиках возводимого на нем объекта.

Участки, урбанистические планы которых находятся в стадии разработки и принятия.

Строительство на таких участках можно начинать только после принятия урбанистического плана, а в процессе его утверждения возможны значительные корректировки (по желанию владельцев участков).

Участки, по которым урбанистический план будет принят в перспективе. Сроки принятия такого плана и характеристики разрешенного объекта недвижимости всегда не ясны.

4. Таким образом, цена конкретного участка земли определяется не только его местоположением и возможной коммерческой привлекательностью, но и степенью риска, связанной с наличием или отсутствием урбанистического плана на этом участке.

Взяв во внимание все вышеуказанное можно приступать непосредственно к покупке недвижимости в Черногории. Сам же процесс покупки состоит из нескольких этапов:

1. Предварительный этап – этап переговоров.

- подбор объектов недвижимости;

- осмотр выбранных объектов недвижимости;

- проведение переговоров с владельцем;

- проверка юридической чистоты и правомочности регистрации права собственности на объект недвижимости.

2. Основной этап – подписание договоров.

- согласование условий сделки;

- подготовка и подписание письменного Договора купли-продажи недвижимости в Черногории (Сначала составляется предварительный договор купли-продажи (где оговариваются условия и сроки окончательного расчета с продавцом) и подписывается обеими сторонами – продавцом и покупателем, после чего вносится залог в размере 5-10% от стоимости объекта);

- регистрация подписанного договора в Суде, который устанавливает переход права собственности (Адвокат составляет Договор купли-продажи в шести экземплярах (с переводом на русский язык), который подписывается всеми участниками сделки в присутствии адвоката, и регистрируется в Суде с одновременной уплатой регистрационного сбора (его размер может варьироваться от 80 до 400 евро).

3. Заключительный этап – оформление права собственности.

- налоговая Инспекция определяет рыночную стоимость приобретенной недвижимости в Черногории и выносит решение об оплате налога на оборот недвижимости (размер налога составляет 3% от рыночной стоимости объекта недвижимости в Черногории);

- сделку завершает полная оплата по Договору купли-продажи недвижимости в Черногории;

- регистрация в Кадастре прав нового собственника на недвижимость (на основе Договора купли-продажи и документа, подтверждающего, что проведена полная оплата) покупатель получает Решение о внесении в Кадастр и свидетельство - "Лист непокретности".

Оставьте свой комментарий

Читатели рекомендуют

Как снять дом в Черногории недорого?

Как снять дом в Черногории недорого?

Выберете себе подходящий город в Черногории, если задумали провести отдых именно на побережье Адриатического моря. Самыми знаменитыми курортными зонами считаются Бар, Бечичи, Петровац, Ривьера Герцег-...

Достопримечательности Черногории для дет…

Достопримечательности Черногории для детей: как отдохнуть с детьми?

Черногория является одной из самых красивых и привлекательных стран мира. Когда вы прилетите сюда, то навсегда влюбитесь в удивительную красоту и привлекательность побережья Адриатики. Удивительная га...